CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le dispositif LMNP, particulièrement dans le cadre de résidences services (affaires, tourisme, mobilité), représente une opportunité majeure pour les investisseurs à Martin-Église. Bien que la commune ne dispose pas de grandes résidences services sur son territoire immédiat, l'éligibilité à ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs, notamment la récupération de la TVA (20%) sur l'achat d'un bien neuf destiné à la location meublée dans une résidence de services. Les revenus locatifs générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant ainsi considérablement, voire annulant, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux pendant de nombreuses années. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier locatif avec un rendement optimisé et une fiscalité allégée. L'absence de programmes neufs sur la commune même peut orienter vers des opportunités dans des communes avoisinantes éligibles aux résidences services, tout en conservant une proximité géographique pour la gestion du bien.

Pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier ancien à Martin-Église et réaliser des travaux de rénovation, le dispositif du Déficit Foncier constitue une stratégie fiscale avantageuse. Les dépenses engagées pour la rénovation d'un bien loué nu peuvent être déduites des revenus fonciers globaux. Si le montant des charges déductibles excède celui des revenus fonciers, le déficit ainsi créé peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, dans une certaine limite annuelle (actuellement 10 700 €). Au-delà de ce montant, le solde du déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif permet de réduire significativement son impôt sur le revenu, tout en valorisant le patrimoine immobilier par des travaux de rénovation. Il est essentiel de bien distinguer les travaux déductibles (entretien, amélioration, mise aux normes) des travaux d'agrandissement, qui ne sont pas éligibles au déficit foncier. Une analyse précise des devis et des travaux envisagés est indispensable pour optimiser cette stratégie.

L'investissement en Nue-Propriété à Martin-Église peut représenter une stratégie patrimoniale intéressante, bien que moins courante sur des communes de cette taille. Ce dispositif permet d'acquérir un bien immobilier en démembrement de propriété, c'est-à-dire en achetant la nue-propriété et en laissant l'usufruit à un tiers (souvent pour une durée déterminée). L'avantage principal réside dans un prix d'acquisition décoté par rapport à la pleine propriété (jusqu'à 40% de réduction). Durant la période de démembrement, l'investisseur n'a pas à se soucier de la gestion locative ni du paiement des charges liées à l'occupation. À la fin de la période, il récupère la pleine propriété du bien sans fiscalité supplémentaire sur la valeur du bien (hors plus-value éventuelle à la revente). Cette stratégie est particulièrement adaptée pour une transmission de patrimoine anticipée ou pour se constituer un patrimoine immobilier à terme, sans les contraintes de la gestion locative immédiate. La pertinence de ce dispositif à Martin-Église dépendra de la présence de biens éligibles et de l'intérêt des investisseurs pour une stratégie patrimoniale à long terme.