CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le statut LMNP représente une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. À ST MESMIN, l'investissement dans des résidences services (affaires, tourisme, mobilité) peut permettre de récupérer la TVA (20%) sur le prix d'acquisition du bien neuf. De plus, les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier sur plusieurs années. Cet amortissement vient réduire, voire annuler, l'assiette imposable des loyers perçus, permettant ainsi une optimisation fiscale sur le long terme. La gestion locative est souvent simplifiée grâce aux exploitants des résidences services, qui prennent en charge la recherche des locataires et la gestion quotidienne. Ce dispositif est particulièrement pertinent dans des zones comme ST MESMIN où la demande locative pour des biens meublés, notamment pour des professionnels en déplacement ou des étudiants, peut être soutenue.

Pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier ancien à ST MESMIN et réaliser des travaux de rénovation, le dispositif du déficit foncier offre une stratégie d'optimisation fiscale particulièrement attractive. Les dépenses de rénovation, qu'elles soient d'entretien, de réparation ou d'amélioration, peuvent être déduites des revenus fonciers bruts. Si le montant des charges déductibles excède celui des revenus fonciers, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, dans une certaine limite annuelle (actuellement 10 700 €), permettant ainsi de réduire significativement l'impôt sur le revenu. Au-delà de ce seuil, le solde du déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est idéal pour les biens anciens nécessitant une remise à neuf, transformant ainsi des coûts de rénovation en économies d'impôts substantielles. Il est essentiel de bien qualifier la nature des travaux pour s'assurer de leur éligibilité à la déduction.

L'acquisition en nue-propriété à ST MESMIN peut constituer une stratégie patrimoniale intéressante pour anticiper une transmission ou pour se constituer un patrimoine immobilier à terme, à un prix décoté par rapport à la pleine propriété. L'investisseur achète le bien en démembrant la propriété : il acquiert la nue-propriété, tandis que l'usufruit est conservé par le vendeur (ou un tiers). Pendant la durée du démembrement (généralement de 10 à 20 ans), l'investisseur n'a ni droit d'usage ni droit de perception des loyers, mais il ne supporte pas non plus les charges et impôts liés à la propriété (hors grosses réparations). À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession ou de mutation supplémentaires. Cette stratégie permet d'acquérir un bien à un prix réduit (souvent 30% à 50% moins cher que la pleine propriété) et de bénéficier d'une valorisation du capital à terme, sans les contraintes de la gestion locative pendant la période de démembrement.