CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement pertinent à Avranches, notamment via l'acquisition de biens au sein de résidences services (tourisme, affaires, mobilité). La forte attractivité touristique de la région, due à la proximité du Mont Saint-Michel, garantit un taux d'occupation élevé pour les résidences de tourisme. Les résidences d'affaires ou de mobilité peuvent également trouver leur public grâce à la présence d'activités économiques et de professionnels en déplacement. Ce dispositif permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement du bien et des charges, et offre la possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien neuf ou rénové. C'est une stratégie d'investissement performante pour optimiser son patrimoine.

Avranches, avec son centre historique et ses nombreux bâtiments anciens, peut offrir des opportunités d'investissement via le dispositif Malraux. Ce dispositif est destiné à la restauration complète d'immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative calculée sur le montant des travaux de restauration. Pour un investisseur souhaitant préserver le patrimoine architectural tout en optimisant sa fiscalité, la loi Malraux représente une option intéressante, sous réserve de l'éligibilité des biens et des zones concernées.

Le mécanisme du Déficit Foncier est une stratégie efficace pour les investisseurs qui acquièrent des biens anciens à rénover en vue de les louer nus. À Avranches, où le parc immobilier ancien est conséquent, il est possible de trouver des biens nécessitant des travaux importants. Les dépenses de rénovation (hors construction, reconstruction ou agrandissement) peuvent être déduites des revenus fonciers existants, et l'excédent de déficit est imputable sur le revenu global de l'investisseur, dans la limite de 10 700 € par an. Le solde est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette approche permet de réduire l'assiette fiscale tout en valorisant un bien immobilier.

La loi Denormandie, visant à encourager l'investissement locatif dans l'ancien avec travaux dans les villes moyennes, est applicable à Avranches. Ce dispositif offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition d'un logement ancien nécessitant des travaux d'amélioration ou de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l'opération. La réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). C'est une excellente opportunité pour revitaliser le centre-ville d'Avranches et offrir des logements de qualité, tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif.

L'investissement en Nue-Propriété peut être pertinent à Avranches, notamment pour les investisseurs souhaitant préparer leur retraite ou transmettre un patrimoine sans contraintes de gestion immédiates. Ce dispositif consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, tandis que l'usufruit est temporairement cédé à un bailleur social ou institutionnel. L'investisseur bénéficie d'un prix d'acquisition décoté et n'est pas soumis aux impôts locaux ni aux charges de gestion pendant la période de démembrement. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, souvent revalorisé, sans fiscalité sur la plus-value latente. La stabilité du marché avranchinais et son attractivité patrimoniale rendent cette option intéressante pour une stratégie à long terme.