CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le dispositif LMNP, particulièrement en résidence services (affaires, tourisme, mobilité), représente une opportunité majeure pour les investisseurs à Cassagne. Ce statut permet de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux, notamment la possibilité de récupérer la TVA (20%) sur l'achat d'un bien neuf en résidence services. Les revenus locatifs générés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant ainsi la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier sur plusieurs années, réduisant significativement, voire annulant, l'impôt sur les revenus locatifs. La gestion locative est souvent simplifiée grâce à des exploitants spécialisés qui prennent en charge la location et l'entretien du bien. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier générateur de revenus complémentaires, tout en bénéficiant d'une fiscalité optimisée.

Pour les biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation importants, le dispositif du déficit foncier peut s'avérer très intéressant. Les charges déductibles des revenus fonciers, incluant les travaux de réparation, d'amélioration et d'entretien, peuvent générer un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit des revenus globaux du foyer fiscal, dans une certaine limite annuelle (actuellement 10 700 €), permettant ainsi de réduire significativement l'impôt sur le revenu. Au-delà de ce seuil, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Ce dispositif est une excellente option pour valoriser un bien ancien et optimiser sa fiscalité, à condition que les travaux engagés soient éligibles et que la stratégie d'investissement soit bien définie.

L'acquisition en nue-propriété à Cassagne peut être une stratégie patrimoniale pertinente, notamment si la commune présente un attrait touristique ou un patrimoine historique significatif, ou si elle est située à proximité d'une grande métropole dynamique comme Toulouse. Ce mécanisme permet d'acquérir un bien immobilier en démembrant la propriété : l'investisseur acquiert la nue-propriété (le droit de disposer du bien) tandis qu'un tiers conserve l'usufruit (le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus). L'avantage principal réside dans un prix d'acquisition réduit par rapport à la pleine propriété, et l'absence de revenus fonciers imposables pendant la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, souvent avec une plus-value latente significative, sans avoir eu à payer d'impôts sur les revenus locatifs intermédiaires. Cette stratégie est particulièrement adaptée à une optique de transmission patrimoniale ou de constitution d'un capital immobilier à moyen/long terme.