CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une stratégie fiscale pertinente à Doullens, notamment pour l'investissement dans des résidences de services. Bien que la ville ne dispose pas d'un grand nombre de résidences étudiantes ou d'affaires, le potentiel réside dans les résidences seniors ou les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) existants ou à venir. L'acquisition d'un bien meublé au sein de ces structures permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. La gestion est déléguée à un exploitant professionnel, offrant une tranquillité d'esprit à l'investisseur. La demande pour ce type de logement est stable et croissante avec le vieillissement de la population, assurant une bonne visibilité sur la rentabilité.

La loi Malraux peut être une option intéressante à Doullens, compte tenu de son patrimoine architectural remarquable, notamment autour de la Citadelle et dans le centre historique. Si des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou une Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) sont disponibles à la rénovation, ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative sur le montant des travaux. L'investissement Malraux s'adresse aux contribuables fortement imposés et désireux de participer à la sauvegarde du patrimoine, tout en valorisant un bien immobilier de caractère.

Le dispositif du Déficit Foncier est particulièrement adapté à Doullens pour les investissements dans l'immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation importants. En acquérant un bien à rénover et en le louant nu, les charges de travaux (hors reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent être déduites des revenus fonciers. Si le déficit excède les revenus fonciers, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette stratégie permet de réduire l'assiette fiscale tout en valorisant un bien et en améliorant son attractivité locative.

La loi Denormandie, visant à encourager la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes, pourrait être pertinente à Doullens si la commune est éligible au dispositif Action Cœur de Ville ou si elle a signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Ce dispositif offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition d'un logement à rénover dans ces zones, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération et que le bien soit loué nu à un loyer plafonné. Il s'agit d'une opportunité pour les investisseurs souhaitant dynamiser le parc immobilier local tout en bénéficiant d'un avantage fiscal.

L'investissement en Nue-Propriété à Doullens, bien que moins courant que dans les grandes agglomérations, peut s'avérer intéressant pour une stratégie patrimoniale à long terme. Il consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien pendant qu'un usufruitier (souvent un bailleur social ou institutionnel) en perçoit les loyers pendant une période définie (généralement 15 à 20 ans). L'investisseur n'a pas de charges ni de fiscalité sur les revenus locatifs durant cette période. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, souvent avec une plus-value latente. Cette approche est adaptée pour la préparation de la retraite ou la transmission de patrimoine, sans les contraintes de gestion locative immédiate.