CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

À Lodève, le dispositif LMNP en résidences services, bien que moins développé que dans les grandes agglomérations, présente un intérêt certain, notamment pour les résidences de tourisme ou les gîtes de charme. La ville, avec son patrimoine historique et sa proximité avec des sites naturels comme le Lac du Salagou, attire une clientèle touristique. Investir dans un bien meublé destiné à la location saisonnière permet de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP (amortissement du bien et du mobilier, récupération de la TVA sous certaines conditions si le bien est neuf ou assimilé et exploité par un gestionnaire professionnel), offrant une rentabilité attractive et une gestion simplifiée.

Lodève, classée Ville d'Art et d'Histoire, possède un secteur sauvegardé autour de son centre historique et de la Cathédrale Saint-Fulcran. La loi Malraux est particulièrement pertinente pour les investisseurs souhaitant acquérir et restaurer des immeubles de caractère situés dans ces zones protégées. Ce dispositif permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative (jusqu'à 30% des dépenses de travaux pour les immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable avec PSMV approuvé), en contrepartie d'un engagement de location du bien nu pendant au moins neuf ans. C'est une opportunité unique de participer à la sauvegarde du patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.

Bien que moins fréquent à Lodève que le Malraux, l'investissement en Monument Historique peut concerner des biens d'exception classés ou inscrits. Ce dispositif permet de déduire de son revenu global l'intégralité des charges de travaux de restauration et d'entretien, sans plafonnement, si le bien est ouvert au public ou loué. C'est une stratégie réservée aux investisseurs disposant de revenus élevés et souhaitant s'engager dans la préservation d'un patrimoine d'exception, avec des contraintes de gestion et de conservation spécifiques.

Le dispositif du Déficit Foncier est très pertinent à Lodève, compte tenu de la proportion importante de biens anciens nécessitant des travaux de rénovation. Il permet aux propriétaires de biens immobiliers loués nus de déduire de leurs revenus fonciers l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration). Si ces charges excèdent les revenus fonciers, le déficit peut être imputé sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), et le surplus reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C'est une excellente stratégie pour réduire son imposition tout en valorisant un bien immobilier.

La loi Denormandie est applicable à Lodève, car la ville fait partie des communes éligibles au dispositif de revitalisation des centres-villes. Ce dispositif encourage l'investissement locatif dans l'ancien avec travaux. Il offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition d'un logement à rénover dans un quartier éligible, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération et que le logement soit loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans, à des loyers plafonnés. C'est une opportunité pour les investisseurs de contribuer à la rénovation urbaine tout en bénéficiant d'un avantage fiscal.

L'investissement en nue-propriété à Lodève peut être envisagé pour des biens de qualité, notamment dans le centre historique ou des emplacements privilégiés. Ce dispositif consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien, tandis que l'usufruit est temporairement cédé à un bailleur social ou institutionnel. L'investisseur bénéficie d'un prix d'acquisition décoté et n'est pas soumis aux contraintes de gestion locative ni à l'impôt sur les revenus fonciers pendant la période de démembrement. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, valorisé et souvent rénové, sans fiscalité additionnelle. C'est une stratégie de long terme, idéale pour la préparation de la retraite ou la transmission de patrimoine.