Karl, votre Expert à Montauban
"Votre patrimoine, notre vision : une stratégie d'excellence sur-mesure."
Vivre et Investir à Montauban
Idéalement située au cœur du Tarn-et-Garonne, Montauban se distingue par son dynamisme économique et sa qualité de vie préservée. Préfecture du département, cette ville d'Art et d'Histoire bénéficie d'une position géographique enviable, à la croisée des chemins entre Toulouse et Bordeaux, ce qui renforce son attractivité résidentielle et économique. Son patrimoine architectural riche, ses infrastructures développées et son tissu économique en pleine expansion dessinent les contours d'un territoire propice à la constitution et à la valorisation d'un patrimoine immobilier pérenne et performant. L'analyse prospective révèle des opportunités diversifiées, adaptées à des stratégies d'investissement variées, qu'elles visent la valorisation du capital ou la génération de revenus locatifs optimisés.
Analyse du Marché Immobilier
Le marché immobilier de Montauban se caractérise par une croissance soutenue et une résilience notable. La ville bénéficie de l'attraction de la métropole toulousaine, située à moins d'une heure, tout en offrant un cadre de vie plus accessible et un marché immobilier aux prix plus contenus. Cette dynamique de report, combinée à une croissance démographique endogène positive, alimente une demande locative constante, tant pour les logements familiaux que pour les surfaces plus petites destinées aux jeunes actifs et aux étudiants. Le développement de zones d'activités majeures comme Albasud et la modernisation des infrastructures de transport consolident son attractivité. Les prix de l'immobilier, bien qu'en hausse régulière, conservent une marge de progression significative par rapport aux standards régionaux, offrant des perspectives de plus-value intéressantes à moyen et long terme. Dans ce contexte porteur, Investir à MONTAUBAN représente une décision stratégique pour diversifier son patrimoine et capter le potentiel de croissance d'un pôle urbain majeur en Occitanie. La demande pour des biens de qualité, neufs ou rénovés selon les dernières normes, est particulièrement forte, créant des opportunités ciblées pour les investisseurs avertis.
Démographie & Vie Locale
Surnommée la "cité d'Ingres", Montauban offre un cadre de vie exceptionnel, harmonieux mélange entre richesse historique et modernité. Labellisée "Ville d'Art et d'Histoire", son centre-ville, avec sa célèbre Place Nationale et ses hôtels particuliers en brique rose, invite à la flânerie. La présence du Tarn et de ses berges aménagées, ainsi que de nombreux parcs comme le Jardin des Plantes ou la Roseraie, offre des espaces de détente et de loisirs appréciés des habitants. La vie culturelle est riche, rythmée par les expositions du Musée Ingres Bourdelle, les spectacles du Théâtre Olympe de Gouges et divers festivals tout au long de l'année. La ville dispose également d'infrastructures sportives de premier plan et d'un tissu associatif dense. Cette qualité de vie, alliée à une offre de commerces et de services complète, fait de Montauban une ville où il fait bon vivre, attirant chaque année de nouvelles familles et de nouveaux actifs.
Dynamique Démographique
Répartition par Âge
CSP
Propriétaires vs Locataires
Usage des Logements
Maison vs Appartement
Tissu Économique
Fiscalité & Dispositifs 2026
LMNP en Résidence de Services
L'investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au sein de résidences de services (affaires, tourisme, étudiantes ou seniors) constitue une stratégie de premier ordre à Montauban. Ce dispositif permet de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux, notamment l'amortissement du bien immobilier et la récupération de la TVA sur l'acquisition dans le neuf. La demande pour ce type de logement est soutenue par le dynamisme économique local, la présence d'un pôle universitaire et les flux touristiques. C'est une solution idéale pour générer des revenus locatifs réguliers et sécurisés, avec une gestion déléguée à un exploitant professionnel.
Loi Malraux
Le centre historique de Montauban, classé Site Patrimonial Remarquable (SPR), rend la ville particulièrement éligible au dispositif Malraux. Cet outil de défiscalisation puissant s'adresse aux investisseurs souhaitant acquérir et restaurer un bien immobilier de caractère. Il offre une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, pouvant atteindre 30%. Investir en Malraux à Montauban permet de contribuer à la préservation du patrimoine exceptionnel de la ville tout en se constituant un actif immobilier de prestige, situé dans des emplacements très recherchés.
Loi Denormandie
Montauban faisant partie du programme national "Action Cœur de Ville", le dispositif Denormandie y trouve pleinement son sens. Il vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes pour les remettre sur le marché locatif. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt similaire à l'ancien dispositif fiscal, calculée sur le prix total de l'opération (acquisition + travaux). C'est une excellente opportunité pour valoriser le parc immobilier ancien de quartiers comme Villebourbon ou le centre historique, tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. Pour optimiser ce type de projet, le recours à un Conseiller en gestion de patrimoine à MONTAUBAN est essentiel afin de sécuriser l'opération et maximiser son rendement.
Déficit Foncier
Le mécanisme du Déficit Foncier est particulièrement pertinent pour les biens anciens nécessitant d'importants travaux de rénovation. Il permet d'imputer les dépenses de travaux (hors agrandissement) sur les revenus fonciers existants, et le surplus sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Le solde est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette stratégie est idéale pour les contribuables fortement imposés disposant déjà de revenus fonciers, leur permettant de rénover un bien de qualité dans des quartiers de caractère tout en optimisant fortement leur fiscalité.
Carte & Quartiers Stratégiques
Centre-Ville / Cœur Historique
Le cœur battant de Montauban, organisé autour de la Place Nationale. Ce quartier est très recherché pour son charme, son patrimoine architectural et sa vie animée. Il concentre les commerces, restaurants et services. Le potentiel d'investissement y est élevé, notamment pour des opérations de prestige en Malraux ou de rénovation en Denormandie, visant une clientèle patrimoniale ou des locataires en quête d'authenticité.
Ancien : 2500 €/m² | Neuf : 3900 €/m²
Fonneuve
Situé au nord du centre-ville, Fonneuve est un quartier résidentiel apprécié des familles pour son calme, ses espaces verts et sa proximité avec les écoles et la gare. Le marché y est dynamique, avec une offre mixte de maisons individuelles et de petits collectifs. C'est un secteur stratégique pour un investissement locatif classique visant une clientèle stable.
Ancien : 2100 €/m² | Neuf : 3600 €/m²
Villebourbon
Sur la rive gauche du Tarn, face au centre historique, Villebourbon est un quartier en pleine mutation. Proche de la gare TGV, il bénéficie de projets de réaménagement urbain. Son parc immobilier ancien offre d'excellentes opportunités pour des opérations de rénovation (Déficit Foncier, Denormandie) avec un fort potentiel de valorisation à terme. Le quartier attire une population plus jeune et des primo-accédants.
Ancien : 1900 €/m² | Neuf : 3400 €/m²
Sapiac
Connu pour son stade de rugby emblématique, le quartier Sapiac est un secteur dynamique au sud du centre. Il propose un habitat varié, allant de la maison de ville à des résidences plus récentes. Sa bonne desserte et la proximité des commodités en font un quartier attractif pour la location. Le développement de nouveaux programmes immobiliers y est régulier, offrant des opportunités dans le neuf.
Ancien : 2050 €/m² | Neuf : 3550 €/m²