CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est particulièrement pertinent à Falaise, notamment pour les investissements dans des résidences de services (tourisme, affaires, seniors). La ville, avec son château et son potentiel touristique, peut générer une demande pour des hébergements de courte ou moyenne durée. Le LMNP permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs, tels que l'amortissement du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi l'assiette imposable des revenus locatifs, voire les annulant sur de longues périodes. La récupération de la TVA est également possible pour l'acquisition d'un bien neuf en résidence de services. C'est une stratégie efficace pour générer des revenus complémentaires peu fiscalisés et construire un patrimoine.

Compte tenu du riche patrimoine historique de Falaise, notamment son centre-ville ancien et ses abords du Château de Guillaume le Conquérant, le dispositif Malraux peut s'avérer très intéressant. Il s'adresse aux investisseurs qui réalisent des travaux de restauration complète d'immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou des quartiers anciens dégradés. La loi Malraux permet de déduire de son revenu global une partie des dépenses de travaux, sans plafonnement des niches fiscales. C'est une opportunité unique de participer à la sauvegarde du patrimoine tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt substantielle, idéale pour les contribuables fortement imposés.

Si Falaise abrite des biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, ce dispositif offre des avantages fiscaux exceptionnels. Il permet de déduire de son revenu global, sans plafonnement, l'intégralité des charges foncières et des travaux de restauration, sous réserve de respecter certaines conditions (conservation du bien pendant 15 ans, ouverture au public, etc.). C'est une stratégie d'investissement de niche, mais extrêmement puissante pour les patrimoines importants, combinant défiscalisation maximale et acquisition d'un bien d'exception.

Le dispositif du Déficit Foncier est pertinent pour l'acquisition de biens anciens à Falaise nécessitant des travaux de rénovation importants, destinés à la location nue. Les charges de travaux (hors reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent être déduites des revenus fonciers existants. Si le déficit excède les revenus fonciers, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C'est une stratégie efficace pour réduire son imposition tout en valorisant un bien immobilier ancien.

Falaise étant éligible au programme « Petites Villes de Demain », le dispositif Denormandie est applicable. Il encourage l'investissement locatif dans l'ancien avec travaux de rénovation dans des villes moyennes. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le prix de revient du logement (prix d'acquisition + coût des travaux), en fonction de la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération et améliorer la performance énergétique du logement. C'est une excellente option pour revitaliser le centre-ville de Falaise tout en optimisant sa fiscalité.

L'investissement en nue-propriété peut être envisagé à Falaise, notamment pour des biens de qualité situés dans des zones recherchées ou à fort caractère historique. Ce dispositif consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien, tandis qu'un usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) en perçoit les loyers pendant une période donnée (généralement 15 à 20 ans). L'investisseur bénéficie d'un prix d'acquisition décoté et n'est pas soumis aux contraintes de gestion locative ni à l'impôt sur les revenus fonciers. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, souvent revalorisé, sans fiscalité additionnelle. C'est une stratégie de long terme, idéale pour préparer sa retraite ou transmettre un patrimoine.