CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le dispositif LMNP, qu'il s'agisse de biens neufs ou anciens, constitue une pierre angulaire de la stratégie d'investissement locatif. Il permet notamment, dans le cadre de résidences services (affaires, tourisme, mobilité), de bénéficier d'une récupération de la TVA (20%) sur le prix d'acquisition du bien. Cette fiscalité avantageuse, combinée à la possibilité de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxes, frais de gestion) et d'amortir le bien immobilier et le mobilier, permet de générer des revenus locatifs nets d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant de nombreuses années. Pour Barbery, bien que la commune ne dispose pas de résidences services dédiées sur son territoire immédiat, l'analyse de son potentiel touristique ou de sa proximité avec des bassins d'emploi peut justifier l'orientation vers des communes voisines éligibles à ce type de dispositif. Un conseiller en gestion de patrimoine évaluera la pertinence de ce montage en fonction de la localisation précise et du type de bien envisagé.

Le dispositif du déficit foncier s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers anciens non meublés qui engagent des travaux de rénovation importants. Les dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an, peuvent être imputées sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant. Au-delà de ce seuil, le déficit foncier excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est particulièrement pertinent pour les biens anciens nécessitant une remise à neuf, permettant ainsi de réduire significativement l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'analyse du parc immobilier ancien de Barbery et de ses communes environnantes peut révéler des opportunités pour appliquer ce levier fiscal, à condition que les travaux envisagés soient éligibles et que le bien soit destiné à la location nue.

L'acquisition en nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier dont l'usufruit est temporairement conservé par le vendeur. Durant la période définie (généralement 10 à 20 ans), l'investisseur n'a ni droit d'usage ni de perception des loyers, mais bénéficie d'un prix d'acquisition décoté par rapport à la pleine propriété (souvent 30% à 50% de réduction). À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de mutation supplémentaires. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour une transmission patrimoniale anticipée ou pour se constituer un patrimoine immobilier à terme, sans les contraintes de gestion locative et avec une fiscalité allégée sur la durée. Dans une commune comme Barbery, où le patrimoine immobilier peut présenter un certain charme, l'acquisition en nue-propriété peut être une stratégie pertinente pour des investisseurs visant à sécuriser un bien pour leur retraite ou pour leurs enfants, en bénéficiant d'un prix d'entrée réduit.