Maitrise de l’inflation voilà bien un sujet récurrent
Il n y a encore peu de temps, juste avant février 2020, les investisseurs en immobiliers locatifs parlaient mieux de la fiscalité que de l inflation. Mieux ils évoquaient le cash flow positif qui rivalise avec la fiscalité difficile à contrer. En effet, les taux d’intérêt des emprunts, avant … c’était cadeau !
L’inflation contre toute attente est de retour, Dans son sillage la hausse des prix, la hausse des taux d’intérêt, tant au niveau du crédit que de l’épargne . Rien de bien nouveau et pourtant il faut investir avec discernement !
Les placements en immobilier suivent une logique bien différente de la bourse des valeurs mobilières. Bien souvent présentés chacun sur un plateau de la balance, de telle sorte que les mouvements sont inverses. Ainsi, lorsque les actions baissent, l’immobilier devient valeur refuge, avec toutefois des évolutions beaucoup plus complexes ( !).
Ainsi le marché de l’immobilier ne se compare pas au marché financier. La recherche d’un placement immobilier répond à des critères bien différents.
Il s’agit en premier lieu de se loger et ensuite de se constituer un patrimoine stable.
Le projet de loi de finances place le curseur vers la lutte de l’inflation, d’une part, et la transition écologique sera au centre des choix politiques d’autre part. Il est trop tôt de faire des projections tant que l’adoption définitive n’a pas sonnée.
Notion de cash flow
La notion de cash flow est de plus en plus évoqué, comme pierre d achoppement de l’investissement immobilier locatif.
En effet, ce dernier mesure l’écart qui existe entre les loyers encaissés et toutes les charges y compris des impôts se rapportant à ce bien immobilier précis. D aucuns mesurent la rentabilité locative, autrement dit le rendement que produit le loyer rapporté au prix d’achat du mètre carré . Enfin il faut tenir compte des impôts divers liés à l’immobilier pour trouver la rentabilité réelle.
Aujourd’hui si vous financez à crédit votre acquisition il y a de forte chance que votre cash flow soit négatif dès le départ ! cela se comprend aisément compte tenu des frais engagés (frais de dossier, frais d’enregistrement du bien immobilier, et de garantie, puis des intérêts courus de l’emprunt, les cotisations d’assurance etc).
En revanche l’évolution des prix de l’immobilier d’une part et l’évolution des loyers d’autre part, renvoie le balancier qui aura tendance à positiver et ce assez rapidement. Pour être complet, il reste à considérer la plus value attendue en cas de revente, de sorte à prendre en compte tous les paramètres.
L’inflation s’installe durablement
La crise sanitaire perturbe l’économie mondiale de manière conjoncturelle, perturbation des marchés matière première, puis le conflit entre Russie et Ukraine et enfin le conflit en Israël .Parallèlement l’inflation se nourrit de tous ces déséquilibres économiques d’où qu’ils viennent.
Pour autant, la période inflationniste peut affecter certains secteurs plus que d’autres, mais n’est pas la seule en cause d’un cash flow devenu négatif.
La situation doit s’apprécier au cas par cas, par exemple un investissement réalisé en 2022 profite d’un taux d’intérêt moins élevé qu’un investissement locatif aujourd’hui. Par conséquent comme dit plus haut, l’évolution du marché est très localisé, on ne peut pas comparer un investissement dans une zone tendue avec un investissement en périphérie de ville.
Ceci dit, il est important d’examiner le contexte immobilier avant de s’engager sur tel ou tel secteur. En effet, le lieu d’implantation est important, mais pas seulement, un tour d’horizon sur place s’impose : le marché de l’emploi, le parc d’activité industriel, commercial compte tout autant voire davantage .
Enfin, l’immobilier est avant tout une valeur refuge, et de ce fait l’engouement des français ne se dément pas, puisque la FNAIM dans son étude datant de janvier dernier et intitulé « Patrimoine, Epargne et Placements » présente un tableau du choix des français dont la part de l’immobilier s’élève à 68% de leur patrimoine moyen.
L’inflation sera un allié inattendu qui amoindrit les mensualités avec le temps. Ceci compensera le cash flow, sensible par ailleurs à la fiscalité, dans des proportions mesurables. Tout compte fait … l’inflation c’est l’épargne nette d’impôt de l’emprunteur !
Impact de l’inflation
L’inflation peut impacter le prix des loyers car revus périodiquement. Elle peut également impacter les charges locatives et tous les services indirects induits. La clause d’indexation prévoit ses effets là, appelée indice de référence locative qui se met à jour chaque année. Le loyer se revalorise donc , mais pas la mensualité de prêt .
L’inflation agit de manière positive sur le cours des transactions en incitant à signer maintenant, sans attendre, faute de quoi les conditions changeraient !
La tendance à la hausse incite l’investisseur immobilier à prendre des engagements qui fixent les conditions d’acquisition tel que le taux d’intérêt de l’emprunt.
L’inflation est à l’économie ce que le vent est au voilier, dit on !
En effet, point trop n’en faut !!! la brise est préférable au coup de tabac !
Néanmoins, les moins de 30 ans ne connaissent pas les effets réels de l’inflation…. Je me souviens encore de l’époque Mitterrand et de voir des financements en prêt conventionné à 15.40% … et à échéance progressive … ainsi l’acheteur intégrait dans son financement l’évolution de l’inflation quasi « salutaire ». Pensez donc, qu’après 180 mois de remboursement de l’emprunt, le coût de l’opération était multiplié par 2,5 fois … Et pourtant ! que de chemin parcouru en euros courants.
Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?
Il est peut être tentant de s’orienter vers l’immobilier ancien en pensant aux aides, aux bonnes affaires résultant de ventes de « passoires thermiques » par exemple.
Vrai fausse bonne idée !
Qui peut se lancer dans une acquisition sans vraiment savoir ce qu’il lui en coûtera, sauf à trouver un professionnel qui chiffrera de manière certaine et ferme son devis.
En effet, la nouvelle réglementation si elle permet d’y échapper en partie en ce moment finira par vous rattraper le DPE devenant de plus en plus sophistiqué, s’inscrit dans à l’occasion d’échéances pas si lointaines .
Un projet chiffré
Sans vouloir se décourager, il faut au bas mot compter 1.000€ de travaux, du mètre carré couvert, sans chercher à transformer l’ancien en logement neuf !..
Voyez j’ai en tête un point précis…. Cet immeuble collectif date des années 1970 les murs sont en parpaings de 15 cm d’épaisseur , les cloisons sont en briques plâtrières 3 et 5 cm suivant les pièces. Les contre cloisons sont dépourvus de polystyrène. Une construction traditionnelle de l’époque, en somme.
La copropriété à voté l’isolation des façades par l’extérieur (IPE) coût de l’opération 10.000€ pour un appartement de type 3 .
La classification s’en trouve largement améliorée… Mais les appartements sont devenus plus sonores qu’avant cette opération ? un phénomène ? pas tout à fait ! …. Pourquoi ?
L’isolation thermique joue également son rôle sur le plan phonique tant à l’extérieur qu’à l’intérieur et par conséquent les bruits « de couloirs » qui étaient diffus au préalable, sont maintenant « contenus à l’intérieur de l immeuble» ?
Autre point, ressenti : la sonorité semble s’être exacerbée entre logements ….. une sorte de réverbération sonore s'exerce tant au niveau latéral que vertical !.. qui s’explique par la construction elle-même.. .les chapes, les cloisons, sont incorporées directement sur la structure du bâtiment, alors qu’ aujourd’hui , normes obligent, les cloisons, les parquets sont isolées par une bande phaltex cette matière isolante et insonorisante qu’il n’est quasiment plus envisageable d’inclure dans le cadre de la rénovation, sauf à tout reconstruire ?
Ma question : comment moderniser cet immeuble ? dans un budget raisonnable !
Un jour ou l’autre, il faudra bien atteindre les objectifs du RE2020., ? car les normes énoncées dans ce RE2020, devront s'appliquer tôt ou tard ?….et pour cause, la notion de sécurité est désormais plus sérieusement prise en compte. A titre de complément d'information, voici répertoriée dans la rubrique « Risques présents sur la commune » …les risques sismiques sont abordés, la présence de cavités souterraines notamment dans les régions d’extractions…. de l’ardoise notamment.
Tout ceci dit, l’acquisition d’un immeuble ancien demande une bonne dose de connaissances et de compétences… non compris de savoir satisfaire à la mise en œuvre de l ouvrage en respectant l’environnement immédiat et naturel aussi !
Avec son lot de surprise ….
L’investissement immobilier avec déficit fiscal doit resté conforme à sa structure initiale ….En effet, au cours de la rénovation il est tentant de « découper » de nouvelles pièces … de sorte à présenter un logement plus grand ( un T2 devenu T3 par exemple..). Attention, le fisc y veille et requalifie ses travaux déductibles en…. Construction neuve !
